“אישור עקרוני” הוא מונח ותהליך שכל מבקש הלוואות מגובות במשכנתה מכיר – פניה לבנק / ים באמצעות המוקד הטלפוני / ביקור בסניף, דין ודברים עם נציג משכנתאות, מסירת מסמכים ועמידה בתנאים נוספים, מילוי טפסים וסבלנות של תקופה קצרה, עד שמתקבל המסמך הנכסף – אישור עקרוני למשכנתה. אך למרות הציפיה והחשיבות שניתנת לאותו אישור, יש לזכור עובדה פשוטה אך מדויק – כאשר מתקבל האישור העקרוני, העבודה האמיתית רק מתחילה.
נתחיל בכך שהאישור העקרוני הוא רק שלב בדרך לקבלת המשכנתה, אך הוא אינו מייצג מצב בו תינתן הלוואת משכנתה למבקש מחזיק האישור! גם לאחר קבלתו ישנם צעדים רבים שיש לבצע מהעברת מסמכים שונים שהבנק דורש לביצוע חיתום, דרך הערכת הנכס על ידי שמאי מקרקעין, ורק בסופם יתקבל האישור המוחלט. יש לשים לב כי אותו אישור תקף רק אם תתקיים עמידה בכל התנאים שהוגדרו בפירוט וגם אז התוקף הוא ל-24 ימים, ולאחר מכן הבנק שאז הבנק אינו מחויב למאומה!, הן מבחינת עצם ההסכמה למתן המימון ו/או מסלולי המשכנתה המוצעים. אז למה בעצם, אישור זה לא שווה דבר?
- מדובר רק באישור ובהצעה עקרונית תקפה בהתקיים תנאים, אך לא בהכרח רלוונטית לך: בסופו של דבר, עצם העובדה שהליך זה אינו סופי ומתרחש במקביל להליכים אחרים, מצביע על כך שהבנק עדיין אינו יודע את כל המידע שהוא צריך כדי לבצע תהליך חיתום סדור ולתת הצעה מתאימה בכל הפרמטרים. משכנתה טובה היא משכנתה שהותאמה במיוחד לך ולא הצעת משכנתה שבלונית המתבססת על מידע חסר שהבנק מציע לרוב הלקוחות שקיבלו אישור עקרוני.
- לא מדובר באישור הסופי: כפי שצוין קודם, שלב זה הוא רק שלב בבחינת הבקשה שמבוסס על דברי המבקש ללא מסמכים, ולכן גם החדשות המשמחות של קבלת אישור עקרוני יכולות להתפוגג בתום ההליכים.
- האישור העקרוני תקף רק לבנק מפיק האישור: למרות שמצב כזה היה מאוד נוח ללווים, בסופו של דבר כל בנק נותן אישור עקרוני בהתאם למדיניותו ופרמטרים שבוחן. במידה והחלטתם לבחור בבנק אחר, תיאלצו לעבור את התהליך מחדש בכל פעם.
- החלק הקשה באמת: זהו הזמן להתחיל בהליך שבאמת יקבע את אורח חייכם לשנים הבאות – המשכנתה עצמה. יש לבנות תכנית מושכלת, הכוללת תכנון נכון של ההוצאות אל מול ההכנסות, אחוז ההחזר החודשי מסך ההכנסות וכו’. כמובן שיש גם לבנות תמהיל משכנתה איכותי ומותאם אישית שייתן לכם הסבר מפורט על גובה הריביות וההצמדות הצפויות על פי תחזיות קיימות, מבנה ההחזר החודשי, פעולות מתוכננות על פני ציר הזמן ועוד כהנה וכהנה פרמטרים שדורשים ייעוץ איכותי מגורם מקצוע מוסמך ובעל ניסיון. לכן, האישור אינו שווה דבר אם לא בניתם תוכנית ראויה למשכנתה שתתאים לכם ותהיה הזולה ביותר במדידה של עלות לכל 1 ש”ח הלוואה..
- ההבדל בין ההתחלה לסוף: בימינו, אישור עקרוני יכול להינתן בשיחת טלפון עם הבנק. ההליכים שבאים לאחר מכן דורשים הרבה יותר מכך – המצאת מסמכים, קביעת פגישות, פניה לייעוץ משכנתה מקצועי ועוד מגוון צעדים ודוגמאות שדורשים ממכם “להתאמץ” באמת. ההיגיון הבריא מבהיר שרק מעצם הקלות היחסית בקבלת אישור זה, בטח ובטח בהליך שכל כך חשוב לכל הצדדים המעורבים, ניתן להסיק כי מדובר באישור שהשפעתו נמוכה עד בלתי קיימת.
לסיכום, ניתן לראות כי החדשות הטובות אמנם מנחמות, אך אינן מספקות. הפנמה של תובנה זו יכולה לעזור לכם להתמקד בדבר החשוב באמת – לקיחת משכנתה בהליך מקצועי, מושכל ומותאם שיעשה לכם סדר בכל תקופת המימון, ולעתים גם אחריה.
