קח לך אישה ובנה לה בית ומשכנתה
הגיע הרגע והחלטתם להקים בית ביחד? מזל טוב!
הגיע הרגע והחלטתם לבנות את הבית שלכם מאפס? מזל טוב כפול ומכופל!
סיכוי סביר שתצטרכו לגייס חלק מהסכום הנדרש בתור הלוואה מסוג משכנתה, הרי שישנם מספר פרמטרים המשתנים בין משכנתה לבניה עצמית לבין משכנתה “רגילה” בה רוכשים נכס קיים. מאמר זה בא להסביר את אותם פרמטרים ולעשות לכם סדר בכל ההליך.
נתחיל בשינוי המרכזי – במשכנתה המיועדת לבניית נכס מאפס, הבנק לרוב יחשב את סכום המשכנתה לפי עלות הקרקע + דמי פיתוח + עלויות בניה צפויות (לפי הצעות המחיר מהקבלנים והערכת שמאי, הנמוך מביניהם). סכום המשכנתה הינו אחוז המימון שהסכים הבנק לתת לכם על פי שווי נכס כפי שנקבע לעיל. קביעת השמאי בעסקת בניה הינה סכום עם אחוז שינוי נמוך מאד בין שמאים שונים.
למרות שנראה כי מקרה זה סבוך יותר, הרי שבפועל תהליך לקיחת המשכנתה פשוט יותר מאשר התהליך במשכנתה רגילה. אם במשכנתה רגילה הבנק מבקש לברר פרטים לגבי זהות הנכס או העסקה, הרי שתהיות אלו אינן רלוונטיות כאן. בד”כ הבנק מתרכז בבקשות כגון שייכות הנכס, היתכנות תהליך הבנייה (האם יש תוכנית בניה מאושרת, האם שולמו דמי פיתוח, תשלומי אגרות, רישומי הקרקע במנהל או בטאבו וכו’) ואת הלווה עצמו (היסטוריית אשראי ויכולת החזר).
רשימת המסמכים הבסיסית אותה הבנק ידרוש
- ת”ז + ספח פתוח של הלווים
- רישומי חשבונות עובר ושב 3 חודשים אחורה
- תלושי שכר 3 חודשים אחורה של כל הלווים והערבים אם ישנם
- נסח טאבו של הקרקע אשר נרכשה
- היתר בנייה בתוקף
- אישור מהנדס
- תוכניות אדריכל
- תצהיר דירה יחידה – רלוונטי לחסרי דיור/שדרוג דיור
- דו”ח התנהלות משכנתה (פירוט תשלומים שנתיים אחורה) – במקרה ויש למבקשים משכנתה קודמת.
הבדל נוסף נעוץ בשיעור המימון. בבנייה עצמית שיעור המימון עומד על עד כ-70% משווי הקרקע (חשוב לציין שהגובה המקסימלי תלוי במיקום השטח ונמצא בעירבון מוגבל) ן-60% משווי כלל הנכס לאחר סיום הליך הבניה העצמית. מדובר בערך הנכס, ללא קשר לעלות בנייתו. לדוגמה: לווה מגיע לבנק ומבקש הלוואה לבניה עצמית. עלויות הבניה הן כדלקמן: הקרקע שווה כ-400,000 ש”ח, דמי הפיתוח עומדים על 250,000 ש”ח ועלות הבניה מוערכת בעלות של כ-550,000 ש”ח, כך שסך עלות הנכס עומד על כ-1,200,000 ש”ח. הבנק מעניק לו עלות מימון של כ-70% (המחושבת לפי עלות הקרקע + דמי הפיתוח), מה שמקנה משכנתה בגובה 455,000 ש”ח שהם 70% מ-650,000 ש”ח. לאחר זמן מה הלקוח חוזר לבנק ומבקש משכנתה נוספת לצרכי הבניה העצמית של הבית (550,000 ש”ח). בהנחה שמחיר הקרקע לא השתנה, הבנק מוכן להעניק כ-60% מימון על עלות הנכס, מה שמקנה סכום משכנתה של כ-720,000 ש”ח. בהתחשב בכך שהבנק כבר הלווה ללקוח כ-455,000 ש”ח, הרי שהבנק יקנה ללווה רק את הסכום המשלים, העומד על 265,000 ש”ח. התוצאה שנגיע אליה הינה שיעור מימון נמוך יותר (48.81% שהם 265,000 ש”ח מתוך 550,000 ש”ח), וקבלת הלוואה כזו ללא חישוב והכנה מראש יכולים ליצור בעיה תזרימית אצל הלווה.
ההגבלה של הבנקים ל-60% אינה המגבלה המקסימלית באמת: הגובה המקסימילי האמיתי עומד על כ-75% מימון לרוכשים של דיור ראשון וכ-70% למשפרי דיור. הבנקים מעדיפים לתת אחוז מימון נמוך יותר משום שבסופו של דבר מדובר בהערכת שווי בעייתית וכי הנכס עצמו מסוכן משום שהוא טרם נבנה. יחד עם זאת, הבנקים משאירים את אותם אחוזים כאופציה למימון נוסף במידה והלקוח אינו עומד במימון המקורי, נתון שיכול לעזור במקרים של חריגות תקציב. למרות זאת אין להסתמך על תוספת זו, משום שכאשר הלווה מבקש מהבנק את הבקשה הנ”ל, הרי שהבנק דורש ביצוע מחדש של הביטוח, תוך בנייה מחדש של התמהיל המצרפי לפי חלקי המשכנתה שעוד לא נלקחו + התוספת המבוקשת. כל אותו תמהיל מתומחר מחדש בריבית גבוהה יותר, ללא כל בחירה מצידו של הלקוח, אשר מצידו הופך ללקוח שבוי מפני שהוא אינו יכול לעבור לבנק אחר או לבצע מיחזור של המשכנתה.
בגלל סיבה זו, חשוב להיערך מראש כבר לפני לקיחת המשכנתה עצמה, ולבצע בדיקה מדוקדקת של התחשיבים והתקציבים, ולאחר מכן לקחת מקדם ביטחון העומד על כ-15%~ כדי למנוע מצב שבו נידרש לבקש תוספת מימון – ניתן לבצע זאת באמצעות יועץ משכנתאות המומחה בתחום המשכנתאות לבניה עצמית.
כאשר בוחרים בלקיחת משכנתה מסוג זה, ישנן שתי אפשרויות עיקריות:
רכישת השטח במטרה להתחיל בבניה רק לאחר שנה: באופציה זו ניתן יהיה לקחת משכנתה בשיעור 70% מרכישת השטח בעת רכישתו, ובשנה שלאחר מכן לקחת משכנתה בשיעור של כ-60% מערך הנכס. לדוגמא: יש ברשותנו הון עצמי של 500,000 ש”ח, ועלות הקרקע מסתכמת ב-300,000 ש”ח + דמי פיתוח של 150,000 ש”ח. עלות הבניה העצמית העתידית צפויה לעלות כ-800,000 ש”ח המסתכמים בעלות כוללת של כ-1,250,000 ש”ח. באופציה זו אנו נשלם הון עצמי של 135,000 ש”ח (כ-30% מעלות הקרקע + דמי הפיתוח). לאחר שנה, נקבל מימון של 60% מהעלות הכוללת, המסתכמים ב-750,000 ש”ח והון של 500,000 ש”ח. נחסיר מהסכום את ה-365,000 ש”ח שכבר ניתנו עבור רכישת הקרקע, ונקבל השלמה של כ-385,000 (המהווים השלמה ל-750,000 ש”ח).
האופציה הנוספת תהיה רכישת השטח בהון עצמי ולקחת משכנתה בגובה 60% מערך הנכס, כאשר ההון העצמי שלנו נועד לרכישת הקרקע עצמה. לפי הדוגמא בסעיף הקודם, אנו נרכוש את הקרקע בסכום של כ-450,000 ש”ח מההון העצמי, ונקבל משכנתה בגובה 60% מערך הנכס העומדת על 750,000 ש”ח. מכיוון שלא לקחנו הלוואה בשלב הראשון, הרי שהסכום יתקבל במלואו, בנוסף ל-50,000 ש”ח שנותרו לנו מרכישת הקרקע = 800,000 ש”ח.
היתרון הגלום באפשרות הראשונה הוא יצירת הליך תשלום נוח יחסית המאפשר כניסה מסודרת לשלבי הבניה העצמית ללא לחץ או מחסור של הון עצמי, זאת לאחר אישורים של הבנק מבחינת הלווה והנכס עצמו, מה שמקל על השלב השני שהוא לקיחת ההלוואה לבניה העצמית. כמו כן, ניתן גם לבצע השוואה נוספת ולבדוק שינויים ואופציות חדשות שנוספו במהלך השנה שחלפה, ואף לבצע מחזור של המשכנתה על השטח בנוסף למשכנתה על הבנייה העצמית, ובכך לקבל תנאים טובים יותר.
באפשרות השניה ישנה דחיה של מועד תחילת התשלומים, וניתן למכור את הנכס בעתיד ללא בעיות מיוחדות. כמו כן, אין צורך בלקיחה כפולה של המשכנתה, ובכך ניתן לחסוך זמן, עלויות והתעסקויות. למרות יתרונות אלו, חשוב לזכור כי שימוש בחלק הארי של ההון עצמי והתחלת תהליך של בנייה עצמית עם אחוז קטן מההון העצמי, יוצר מצב בעייתי מבחינת תזרים המזומנים.
כעת ניתן לדון בהבדל המרכזי בין משכנתה “רגילה” לבין זו של בנייה עצמית, המתבטאת בתהליך מימון העסקה. כאשר רוכשים דירה מקבלן, ישנו תשלום במספר פעימות בהתאם להתקדמות הבניה, או לפי מועדים אשר נבחרו מראש. הרי שבמקרה זה הלווים משלמים את המקדמות מההון העצמי, ויתר הסכום יושלם מכספי המשכנתה של הבנק (ישנן פעמים נדירות בהן ההליך הפוך והבנק יהיה זה שישלם את הכסף הראשון – מקדמה בסכום עלות דמי הביטול של העסקה, סכום שלרוב עומד על 10-15% מהמחיר), במשכנתה רגילה הרי שהכסף מועבר ישירות לאדם המוכר את הנכס, ולכן לרוב הסכומים ותאריכי התשלום ידועים ומוסכמים ראש, לפחות ברמת ההערכה.
במשכנתה לבניה עצמית מדובר בתהליכים שונים לחלוטין. ההסכם של הבונה אל מול הקבלן מבוסס על תשלום שוטף של הבונה, מבוסס על הסכמה לגבי רכישת חומרי גלם, ומתבצע לרוב במספר פעימות בחודש, כך שהתשלומים תלויים בהסכמים של הבונה מול הקבלן. במשכנתה זו, הבנק מעביר את המשכנתא ב-5 פעימות לאורך חיי המשכנתה, המתואמות לפי התקדמות הבנייה ואישורו של המפקח או השמאי, כך שהוצאת הבניה אינן קשורות למשיכת הכספים מהמשכנתה. פקטור נוסף הנובע מכך הוא העובדה שהבונה חייב להחזיק בהון נזיל במשך כל ההליך מפני שהוא חייב לממן את ההליך בצורה שוטפת. כדי לבצע זאת, יש צורך בבניית טבלת תזרים לפני תחילת התהליך, זאת כדי למנוע מצבים של בעיות נזילות ותקיעה של הפרוייקט, למרות שלכאורה יש לו את כל הכסף שהוא צריך. במקרים כאלו ישנה אופציה לבדוק אפשרות של החזר הון עצמי: אופציה זו תקפה במקרה שבו בוצעה רכישה במזומן והלווה מעוניין להחזיר חלק מההון העצמי אותו לווה ולהחליף אותו בכספי משכנתה. לעתים הבנק מאשר מקרים כאלו, לאחר שהלווה מוכיח שהוא רכש לאחרונה את הנכס במזומן.
איך מתבצעת ההלוואה?
ישנן כ-3 חלופות עיקריות בהן הבנק מעביר את התשלום אל הלווה, כל דרך מתבצעת בחמשת שלבי הבנייה.
חלופה א’
- שלב היסודות – הבנק מעביר כ-15% מגובה המשכנתה (כל שלב מסתיים כשמפקח הבנייה חותם לבנק על אישור סיום כל שלב).
- שלב השלד – הבנק מעביר כ-30% מגובה המשכנתה (סה”כ 45%). חשוב לציין שרק לאחר שלב זה, הנכס הופך בטאבו/רישום המנהל לנכס למגורים במקום קרקע לבנייה. כאשר הבונה העצמאי רוכש את הקרקע, יש לו אישורים התקפים ל-3 שנים ועליו להגיע לשלב הזה, אחרת הוא יצטרך לחדש את האישורים תוך תשלום קנס.
- שלב הטיוח והריצוף – הבנק מעביר כ-30% מגובה המשכנתה (סה”כ 75%).
- שלב גימור הפנים – הבנק מעביר כ-15% מגובה המשכנתה (סה”כ 90%).
- גמר הבניה – הבנק מעביר כ-10% מגובה המשכנתה, המהווים את האחוזים האחרונים והשלמה ל-100%.
חלופה ב’
בסיום של כל אחד מאותם שלבים, הבנק שולח שמאי המעריך את שווי הנכס הבנוי באותה הנקודה. הערכת השמאי נותנת לבנק להשלים ללקוח את אחוז המשכנתה המועברת בהתאם לשיעור המימון שנקבע בעת נטילת ההלוואה, כך שייתכן שנקבל סכומים אחרים מהסכומים אותם אנחנו צריכים כדי לבצע תשלומים שוטפים לקבלנים. שימו לב שישנם בנקים בהם השמאים מבצעים הערכה לפי 6,500 ש”ח למ”ר, ולא לפי העלויות הצפויות בפועל.
חלופה ג’
דומה לאופציה ב’, אך כאן הבנק מחזיר כ-60% מערך הקבלות שהוצאתם בפועל לצרכי הבנייה בכל פעם. הליך זה נראה טוב על הנייר, אך במציאות הוא נחשב כבעייתי משום שישנם מקרים רבים של חוסר אמון ורמאות. למרות זאת, שלב זה מציג את הקורלציה הטובה ביותר לבין שלבי הבנייה וההוצאות הכספיות הנדרשות לבין התשלומים המתקבלים מהבנק. באופציה זו הבנק גם שולח שמאי להערכת התקדמות הבניה ובדיקת התאמה בין עלויות הבניה המשוערות אל מול הקבלות שסופקו, ולכן יש להיות מוכנים לשלב זה.
כל בנק מתנה את התהליך באופציה שונה, ולכן יש לבדוק את הנושא מראש אל מול הבנקאי או יועץ המשכנתאות (ושוב, מומלץ לבחור באחד כזה המומחה במשכנתאות לבנייה עצמית). יש להתכונן בהתאם לתשובת הבנק מבחינת ניהול תזרים המזומנים כדי שתמיד תוכלו לשלם מראש לקבלנים ולא למנוע מצב של תקיעת הפרוייקט.
כמו שניתן לראות, לרוב משכנתה לבנייה עצמית תהיה יקרה יותר ממשכנתה רגילה, אך ניתן להפוך את המשכנתה למשכנתה רגילה לאחר תום הבנייה וקבלת טופס 4 (לאחר תשלום עמלת היוון). אופציה זו יכולה לחסוך כסף ולתת אופציה למעבר לבנק אחר לצורך לקיחת המשכנתה החדשה. כאשר הולכים על האופציה שבה לוקחים שתי משכנתאות נפרדות, נוכל לקחת אותה בפריסה של כ-⅔ מסלול קבוע לא צמוד, ו-⅓ של מסלול פריים, שיקנו חיסכון עתידי של עלויות כוללות במשכנתה. החיסרון בשיטה זו היא הכרח לקחת את המשכנתה השניה מאותו הבנק, אחרת נסתכן בתשלום קנסות פירעון גבוהים במסלול של ריבית קבועה לא צמודה. לכן חשוב להתאים את הרכב המשכנתה לפי תנאי הכלכלה בעת הביצוע וגם לפי אופי העסקה העתידית הצפויה בנכס זה.
ישנם גם בנקים שלא מאפשרים לפרוס את החלק של מסלול ריבית קבוע צמודה/לא צמודה, ולכן מומלץ לבדוק מראש האם סכום הכסף הנמצא במסלול מתאים באופן מלא לאחת הפעימות של הבנק, או שיש צורך לפרק אותו לשני מסלולים שונים לטובת המשיכה.
כיצד מושכים את כספי המשכנתה?
יש למשוך את הכספים בריבית הקבועה – כספים אלו אינם תלויי עוגן, אלא רק באישור הבנק: אי משיכה מיידית יכולה לגרום לביטול הריביות וכתוצאה מכך לביטול המשכנתה. לאחר משיכת הסכום הראשוני, הריביות כבר יהיו נעולות לפי השינויים בעוגני הבסיס. המסלול השני הוא מסלול הפריים (אותו כדאי למשוך), ולבסוף מומלץ להשאיר את המסלול המשתנה. משיכה בצורה זו היא בניית תזרים ותקציב בנייה נכונים. מכיוון שבשיטה זו לא תמיד לוקחים את כל המשכנתה, מומלץ להשאיר את החלק היקר ביותר (מסלול ריבית משתנה) בבנק ולמשוך את המסלול הזול יותר (ריבית הפריים) כבר בהתחלה.
לסיכום, החלטה על בנייה עצמית יכולה להיות ההחלטה הכי טובה שתיקחו בחייכם, ואין ספק כי בית שאתם אמונים עליו, יספק את צרכיכם בצורה המיטבית. יחד עם זאת, התחלת התהליך תלויה בעשיית חושבים מעמיקה במיוחד, תכנון נכון של תזרים המזומנים, בנייה חכמה של תמהיל המשכנתה ולמידה מראש של כל השלבים והסכומים המופרשים בכל אחד מהם. כדי לעשות סדר בכל זאת, מומלץ לקחת יועץ משכנתאות מומחה בנושא שיוכל לתת לכם להתנהל בראש שקט ולהתמקד בהליך הבנייה עצמו. בהצלחה!
