אתם כבר כמעט שם.
לקחתם את ההחלטה לרכוש נכס משלכם, מצאתם עיר, מצאתם שכונה מתאימה, מצאתם פרוייקט ואפילו מצאתם את הבית שרציתם. חישבתם, חישבתם שוב והגעתם למסקנה שזה אכן אפשרי. אבל קחו עוד רגע – האם הדירה שלכם הולכת להירכש מקבלן? האם היא בתהליכי בניה? במידה והתשובה היא כן, יש לכם עוד צעד שאתם צריכים לקחת בחשבון – והוא עלול להוסיף לכם כמות נכבדת של שקלים לחישובים שעשיתם (ואי אפשר לדעת בכמה זה יסתכם בסוף).
הצעד הזה הוא מדד תשומות הבניין, והוא מדד הרלוונטי לכל מי שמתכנן רכישת נכס מקבלן (אם כי לא תמיד נלקח בחשבון, אך על כך נרחיב בהמשך).
במאמר נסביר על המדד, את מה הוא מייצג, איך הוא רלוונטי אליכם, כיצד ניתן לחשב את השפעתו, דגשים ועוד – הכל כדי שתוכלו לגשת לנושא בצורה האופטימלית ביותר לכם, ללא הפתעות וחריגות.
הרעיון מאחורי המדד:
אנו חיים בעולם שבו המחירים כמעט תמיד עולים. אם נסתכל במחירים של מוצרי הבסיס לפני עשור, הרי שישנו פער, וכמעט כל מוצר היה זול יותר נומינלית בעבר לעומת היום. אותו העיקרון פועל בכל השווקים – חומרי גלם, תעשיות ועוד ובעצם עובד בצורה של מעגל קסמים – אם עלויות חומרי הגלם של מוצר מסויים עולים, הרי שגם מחיר המוצר הנוצר מהם עולה ובכך גם מוצר נוסף הקשור אליו וכו’. כמובן שגם כאן, שוק הדירות אינו יוצא דופן, ומדד זה נועד כדי לשמר את רווחי הקבלן במקרה ובניית הדירות תסתיים בפועל רק בעוד מספר חודשים או שנים.
כשאנו יוצאים מנקודת ההנחה שנמסרה בתחילת הפסקה הקודמת, הרי שגם מדד תשומות הבנייה נמצא כמעט תמיד בעלייה. אחוז העליה עצמו משתנה, ולרוב ינוע בין אחוז ל-4%, היכולים להתבטא בסכומים ניכרים של עשרות אלפי שקלים. לרוכשי דירות שימסרו רק בעוד מספר שנים, המשמעות יכולה להיות התייקרות העיסקה בשקלים ב-אחוזים משמעותיים לפי קצב התייקרות המדד או במילים אחרות – “חתול בשק”.
כאשר אתם חושבים על שקלים, ונכנס מרכיב שמפורט בשמו וללא אחוזים מחייבים או סכום, יש סיכוי סביר שיבלבלו אותכם, ולא תדעו להעריך את המשמעות הכספית (הדירה תראה זולה למשל ב-10% ממה שתעלה בסוף).
איך הוא מתבטא בפועל?
המדד עצמו מתעדכן מדי חודש (ב-15 לחודש) ומפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביחד עם המדד הכללי. שנזכיר מדובר בגוף ממשלתי אובייקטיבי שאינו מייצג או מהווה ניגוד אינטרסים כלשהו.
הקבלנים עצמם מודעים למדד ומשתמשים בו כמעט תמיד. כאשר מדובר בפרוייקט ארוך טווח שייקח מספר שנים, הרי שהם יוצאים מנקודת הנחה שהעלויות שלהם יעלו, ולכן אומרים מראש שמחיר הדירה כיום עומד על סכום מסוים, אך הוא צפוי לעלות עד סיום הבנייה. ההפרש בין שני המחירים הללו הוא בעצם הסכום שנוצר כתוצאה משינויים במדד תשומות הבניה. יש לשים לב האם הקבלן מצמיד את מחיר הבנייה לגזרת הרוכשים ולפעול בהתאם.
חשוב לזכור כי החלק שעליו תתבצע העלייה בהתאם למדד מתייחס רק לחלק שטרם שולם. אם שילמתם מקדמה לקבלן, הרי שהמדד לא ישפיע עליה, והחישוב לתוספת התשלום יתבצע רק מהסכום שנותר (לדוגמא: דירה עולה מיליון ש”ח, ושילמתם כבר 250,000 ש”ח לקבלן. העלייה תחושב רק מהסכום הנותר של 750,000 ש”ח). למרות זאת, מבחינת הבנק – אין התייחסות לעלייה במדד התשומות, כך שהוא יתייחס רק למחיר המקורי המאושר של העיסקה!.
איך מתנהלים חכם בנושא?
המדד עלול להרתיע וליצור פחד מסוים שעלול להוביל לפעולות שעל פניו נראות חכמות, אך בפועל הן יכולות להיות בעייתיות במקרה הרע או לא יעילות במיוחד במקרה הטוב.
מדד התשומות משפיע על מספר גורמים וכולל מספר גורמים ולכן חשוב לתת תשומת יתרה לכל אחד מהם:
מבחינת הבנק: כדאי מאוד לבדוק האם תוספת מדד התשומות עלולה להשפיע על אחוז המימון. במקרה ואתם אכן חורגים, כדאי להבין שהבנק לא יחשב את הכסף ששולם בתור מדדים).
מבחינת הקבלן: מדד התשומות הוא אמנם מדד שמטיב עם הקבלן, אך יש לא מעט קבלנים שיסכימו להגיע לפשרה בדמות ויתור על הסכום, אחוז עליה נמוך יותר או אחד קבוע, או תשלום של סכום שהוחלט מראש. כמובן שההסכמה לכך תלויה בכל מקרה לגופו, אך עדיין כדאי לפתוח בדיונים עם הקבלן על כך.
מבחינת ההלוואה עצמה: מכיוון שמדד התשומות משפיע רק על הסכום שטרם שולם, נקיטת פעולה כגון תשלום גדול או מלא מראש יכולה לפתור את הנושא. יחד עם זאת, חשוב לציין שזה משפיע על המשכנתה עצמה ועל כמות וגודל ההחזרים החודשיים. בנוסף, במקרה ומדובר במשכנתה הצמודה למדד, הרי שאמנם יחסכו עלויות על מדד התשומות, אך מדד המחירים יכול לגרום לכם לשלם את אותם הסכומים ואפילו יותר מכך.
לסיכומו של יום, מדד התשומות הוא נושא שאין להתעלם ממנו – עליכם לנקוט פעולות חכמות כמו דין ודברים עם הקבלן, חישוב נכון אל מול הבנק ואופן פעולה נכון מבחינת ההתנהלות בהלוואה עצמה. נקיטת פעולה ותשומת לב לכל הצעדים הללו יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולפתור עוד קונפליקט בדרך למשכנתה האולטימטיבית עבורכם. עדיין מתלבטים? לא יודעים מה לעשות? אתם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח לעזור לכם באמצעות ייעוץ המימון המתקדם והמשתלם שלנו. השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
