כללי
משכנתה חוץ־בנקאית כנגד דירה כאמצעי להסדרת חובות בהוצאה לפועל: מתי היא אפשרות, ומה הסיכונים
מאת רביב זדה ·
המידע מעודכן לחודש אוקטובר 2026.
פתיחת תיקי הוצאה לפועל ברשות האכיפה והגבייה מכניסה חייבים רבים למבוי סתום. בתום התקופה שנקבעה באזהרה (בדרך כלל 20 יום מהמצאתה), רשאים הזוכים לבקש עיקולים, למשל על חשבונות הבנק. במקרים חריגים, רשם ההוצאה לפועל רשאי להתיר עיקול לפני המצאת האזהרה או לפני שחלפה התקופה שנקבעה בה, אם נסיבות העניין מצדיקות זאת, למשל כאשר קיים חשש ממשי שהעיכוב יסכל את גביית החוב (סעיפים 7(ה) ו־7א לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז–1967).
לחייב שיש בבעלותו דירת מגורים, המצב מורכב במיוחד: מצד אחד, בנקים רבים נוטים לסרב לבקשות אשראי או להגדלת משכנתה כאשר קיים חיווי אשראי שלילי או תיקי הוצאה לפועל פעילים. מצד שני, הנושים רשאים לבקש מרשם ההוצאה לפועל צו עיקול על הנכס, שיירשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, ובהמשך לבקש מהרשם למנות כונס נכסים למימוש הדירה.
כשמדובר בדירת מגורים, רשם ההוצאה לפועל אינו רשאי להורות על מכירת הדירה ופינוי החייב ובני משפחתו אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה להם מקום מגורים סביר או סידור חלוף (סעיף 38(א) לחוק ההוצאה לפועל). יש לשים לב: במימוש משכנתה שבה הלווה ויתר על ההגנה בכתב לאחר שהוסברה לו משמעות הוויתור בשפה ברורה ומובנת לו (סעיף 38(ג)), ובהסכמים שנחתמו מ־16 במאי 2009 ואילך, הזוכה נדרש להעמיד רק סכום לשכירת דירה באזור המגורים, התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו, לתקופה שלא תעלה על 18 חודשים. רשם ההוצאה לפועל רשאי, בהתקיים התנאים שבסעיף 38 לחוק, להעמיד סידור חלוף לתקופה ארוכה מ־18 חודשים. סידור חלוף פירושו בדרך כלל סכום כסף לשכירת דירה למשך תקופה מוגבלת, ולא דיור בפועל. הסכמי משכנתה בנקאיים כוללים בדרך כלל ויתור על ההגנה לפי סעיף 38(ג), וגם בהסכמי הלוואה חוץ־בנקאיים כנגד דירה נפוץ סעיף כזה, ולכן יש לבדוק זאת בהסכם הספציפי.
גם במימוש משכנתה ההליך מתנהל בפני רשם ההוצאה לפועל ואינו מיידי. עם זאת, כאשר נחתם ויתור תקף, הסיכוי למנוע את מכירת הדירה נמוך. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מוקדם. עם זאת, בנסיבות מסוימות ניתן להשתמש בהון העצמי בדירה לגיוס אשראי כנגד שעבוד הנכס. מדובר בצעד יקר, שמעמיד את דירת המגורים בסיכון, ויש לשקול אותו רק אחרי בדיקת החלופות.
המגבלות במערכת הבנקאית המסורתית
הבנקים כפופים להוראות המפקח על הבנקים, ובהן הוראת ניהול בנקאי תקין 329, שמגבילה את שיעור המימון ואת יחס ההחזר להכנסה. בנוסף, מדיניות ניהול הסיכונים של כל בנק מובילה בדרך כלל לסירוב לבקשות אשראי של לווים שיש נגדם תיקי הוצאה לפועל פעילים. כאשר ללווה יש פיגורים, חשבון מוגבל או תיקים פתוחים בהוצאה לפועל, רוב הבנקים צפויים לדחות בקשה לאשראי חדש או להגדלת המשכנתה, או לאשר אותה בתנאים מחמירים, בהתאם למדיניות החיתום של כל בנק.
במצב זה, חשוב לדעת שהוראה 329 אינה אוסרת הלוואה לכל מטרה כנגד דירה לצורך סילוק חובות, אך ההלוואה כפופה למגבלת יחס ההחזר להכנסה (עד 50%; כאשר מעל 40% הבנק נדרש להקצאת הון מוגברת, ולכן בפועל בנקים רבים מסרבים כבר מעל 40%). בהלוואה לכל מטרה כנגד דירת מגורים, הוראות המפקח על הבנקים קובעות, בעקבות חוזר סופי מפברואר 2026 שנכנס לתוקף ביולי 2026, כי שיעור המימון המצטבר (כולל יתרת המשכנתה הקיימת) מוגבל לעד 70% משווי הנכס, בתנאי שהחלק שמעל 50% אינו עולה על 200,000 ₪ (הקלה שעוגנה כהוראה קבועה לאחר שהונהגה כהוראת שעה במלחמת "חרבות ברזל").
מגבלות אלה חלות על בנקים בלבד (להלן). עם זאת, כשיש עיקולים ותיקים פתוחים, בנקים רבים יסרבו או יציבו תנאים מחמירים בשל שיקולי חיתום. לכן כדאי לבדוק תחילה את האפשרות הבנקאית מול הבנק המלווה הנוכחי ובנקים נוספים, ורק אם היא תידחה, לפנות לגופים חוץ־בנקאיים בפיקוח. במקביל לבדיקה מול הבנקים, כדאי לפעול בתוך ההוצאה לפועל כדי למנוע החמרה של המצב.
החלופות להלוואה כנגד הדירה
לפני שלוקחים הלוואה יקרה כדאי לבדוק גם אפשרויות להסדרה בתוך ההוצאה לפועל: איחוד תיקים, צו תשלומים והכרה כ"חייב משלם" (המוגשת בטופס 351), שעשויה לעכב חלק מהליכי הגבייה, כגון עיקול משכורת, עיקול חשבון עובר ושב, עיקול מיטלטלין ותפיסת רכב.
אין להשהות את הטיפול בחוב: לחוב בהוצאה לפועל מתווספים ריבית, דמי פיגורים וכן הפרשי הצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א–1961, לצד הוצאות ושכר טרחה שנפסקו בפסק הדין או בתיק. בעקבות תיקון החוק, דמי הפיגורים מתווספים אחת לרבעון על הקרן העדכנית (כולל ריבית שכבר צורפה אליה); הם אינם נושאים ריבית, ולא מחושבים עליהם דמי פיגורים נוספים. חייב ששילם את כל הנדרש לפי צו התשלומים בשלושת החודשים שקדמו למועד הוספת דמי הפיגורים, פטור מהם לאותו רבעון. אולם הריבית לפי פסק הדין ממשיכה לחול ומצורפת לקרן אחת לשנה, ולכן אם התשלום החודשי לפי הצו נמוך מהריבית המצטברת, החוב ממשיך לגדול גם כשמשלמים לפי הצו.
חלופות נוספות הן משא ומתן ישיר מול הנושים, הליך חדלות פירעון, או ליווי של ארגון חברתי ללא כוונות רווח, כמו פעמונים, שמסייע למשפחות בבניית תוכנית כלכלית ובהסדרי תשלומים. כמה מהחלופות הללו אינן מחייבות שעבוד של הדירה.
עקרונות המימון החוץ־בנקאי המפוקח
אם החלופות אינן מתאימות והמערכת הבנקאית סגורה, קיימת אפשרות לפנות לגופים חוץ־בנקאיים שמחזיקים ברישיון למתן אשראי (בסיסי או מורחב) מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, לפי חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), התשע"ו–2016. לפני ההתקשרות יש לוודא שהגוף מופיע במרשם בעלי רישיונות למתן אשראי שמפרסמת רשות שוק ההון, ולקבל בכתב את הריבית האפקטיבית ואת כל העמלות.
במצב של חובות ותיקים פתוחים בהוצאה לפועל, העלות (ריבית ועמלות) גבוהה בדרך כלל באופן ניכר מעלות משכנתה בנקאית, כי המלווה מתמחר את הסיכון הגבוה. יש להשוות את הריבית האפקטיבית בין כמה גופים. גם על גופים חוץ־בנקאיים חלה תקרת עלות אשראי לפי חוק אשראי הוגן, התשנ"ג–1993: עלות האשראי השנתית (הריבית בתוספת העמלות שנכללות בחישוב לפי החוק) לא תעלה על ריבית בנק ישראל בתוספת 15% לשנה (להלוואות קצרות במיוחד קיימת תקרה נפרדת). ניתן לבדוק את גובה ריבית בנק ישראל העדכנית באתר בנק ישראל כדי לחשב את התקרה. ככלל, הצעה שעלותה חורגת מהתקרה מנוגדת לחוק (למעט חריגים מסוימים). אפשר להתלונן על גוף חוץ־בנקאי בפני רשות שוק ההון, ועל בנק בפני הפיקוח על הבנקים.
גופים אלה בוחנים את העסקה לפי עקרונות שונים מאלה של הבנקים:
איכות הבטוחה הנדל"נית: בדיקת שווי השוק של הדירה בשמאות עדכנית, ובחינת שיעור המימון המבוקש ביחס לשווי הנכס בניכוי המשכנתה והשעבודים הקיימים. על גופים חוץ־בנקאיים חלים, בין היתר, חוק אשראי הוגן, חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים והוראות רשות שוק ההון, אך שיעור המימון נקבע בעיקר לפי מדיניות החיתום של כל מלווה (הוראה 329 אינה חלה עליהם). מלווים אלה גובים לרוב ריבית ועמלות גבוהות משמעותית. מומלץ לבקש מהמלווה בכתב את שיעור המימון המרבי.
ייעוד הכספים: התניית ההלוואה, במקרים רבים, בכך שהכספים לא יועברו לחשבון המעוקל של הלווה. במקום זאת הם מועברים דרך עורך דין בנאמנות ומשולמים ישירות לתיקים ברשות האכיפה והגבייה או לבאי כוח הנושים, לפי הסדרי פשרה חתומים. זו פרקטיקה מקובלת שאינה מחייבת את המלווה בדין, ולכן מומלץ לוודא שהדבר מעוגן בהסכם ההלוואה. כאשר רשום עיקול על הדירה, המלווה ידרוש שהכספים ישולמו ישירות לנושה המעקל, בכפוף להתחייבות הנושה לבקש מיד את ביטול העיקול. חשוב לכלול בהסדר את כל הנושים המהותיים. אם קיים סיכון לחדלות פירעון, תשלום לחלק מהנושים בלבד עלול להיחשב העדפת נושים (סעיף 219 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח–2018), כלומר בהליך עתידי בית המשפט עלול לבטל את התשלום ולדרוש מהנושה להחזירו לקופה המשותפת.
בניית אסטרטגיית יציאה: הגדרת מקור פירעון ברור לתום תקופת ההלוואה, שיאפשר לסלק את ההלוואה החוץ־בנקאית. הלוואות גישור חוץ־בנקאיות ניתנות לעיתים קרובות לתקופה קצרה של שנתיים עד שלוש במבנה בלון (תשלום ריבית בלבד ופירעון הקרן בסוף התקופה), אם כי קיימות גם הלוואות לתקופות ארוכות יותר. בשני הסוגים, הריבית גבוהה משמעותית מריבית משכנתה בנקאית. הפירעון מתוכנן בדרך כלל ממחזור למשכנתה בנקאית, אך אין ודאות שהמחזור יאושר.
עלויות, סיכונים ומתי לא לבחור בדרך זו
אם ההלוואה לא תיפרע במועד – בין משום שהמחזור בבנק לא אושר ובין משום שנוצר פיגור בתשלומי הריבית – המלווה רשאי לפתוח בהליכי מימוש של הדירה המשועבדת בהוצאה לפועל, לרוב באמצעות כונס נכסים. בדירת מגורים אפשר להגיש בקשה למימוש רק אחרי שחלפו שישה חודשים ממועד הפירעון, או שישה חודשים ממועד התשלום הראשון שלא שולם, ובתנאי שהתשלום לא סולק עד תום התקופה (סעיף 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל; במקרה כזה הבקשה מוגשת לפירעון החוב שבפיגור בלבד). לפי הפסיקה, אי אפשר לוותר בהסכם על תקופת ההמתנה של שישה חודשים. לעומת זאת, ויתור על ההגנה לפי סעיף 38 (דיור חלוף) אפשרי ומקובל, ולכן יש לבדוק בהסכם ההלוואה אם סעיף כזה כלול בו.
לאור כל האמור, יש לבחון מראש תרחיש שבו המחזור אינו מתאפשר, ואת יכולת ההחזר החודשית בריבית החוץ־בנקאית. רכיבי העלות כוללים, בין היתר: ריבית, עמלת פתיחה, דמי טיפול, שמאות, שכר טרחת עורך דין, רישום משכנתה, ביטוח חיים ומבנה, הצמדה למדד, ריבית פיגורים, הוצאות גבייה ועמלת פירעון מוקדם. יש לדרוש מהמלווה את הריבית האפקטיבית במפורש.
הדרך הזו אינה מומלצת כאשר:
אין הכנסה יציבה המאפשרת לשלם את הריבית החודשית.
סך החובות, בתוספת העמלות והעלויות, קרוב לסכום שאפשר לגייס בפועל (שיעור המימון המרבי של המלווה כפול שווי הדירה, פחות יתרת המשכנתה הקיימת), או עולה עליו.
לא ניתן לחתום מראש על הסדרי פשרה עם כל הנושים המהותיים.
קיימים נושים נוספים שלא ייכללו בהסדר.
צפוי הליך חדלות פירעון.
דוגמה מספרית להמחשה: דירה בשווי 2,000,000 ₪ עם יתרת משכנתה של 900,000 ₪ (הון עצמי של 1,100,000 ₪). נניח, לצורך ההמחשה בלבד, מלווה המגביל את שיעור המימון המצטבר (כולל יתרת המשכנתה הקיימת) ל־60% משווי הנכס. במצב זה ניתן לגייס לכל היותר 300,000 ₪ (1,200,000 ₪ פחות 900,000 ₪), ופחות מכך לאחר ניכוי עמלות והוצאות נלוות. חובות בסכום כזה או גבוה ממנו אינם מתאימים לדרך זו.
ניהול משא ומתן להסדרי פשרה
אחת הסיבות לשקול מימון כנגד נכס היא האפשרות להציע לנושים תשלום מיידי במזומן מתוך כספי ההלוואה. בחלק מהמקרים, נושים מוכנים להסכים להסדר פשרה תמורת תשלום מיידי, וההסדר עשוי לכלול ויתור על חלק מדמי הפיגורים, משכר הטרחה ומההוצאות שנצברו בתיק.
עם זאת, הוויתור תלוי בנושה ואינו מובטח. יש לחתום על הסדר פשרה בכתב, המותנה בקבלת המימון ובו מועד תשלום מוגדר, לפני חתימה על הסכם ההלוואה. הסדרי פשרה עשויים לכלול תנייה שלפיה אי־עמידה בתנאי ההסדר מבטלת את הוויתור, והזוכה רשאי לגבות את יתרת החוב המקורית. יש לבדוק זאת היטב לפני החתימה.
לאחר סילוק החוב או השלמת ההסדר וסגירת התיק, יש להגיש לרשם ההוצאה לפועל בקשה לביטול צו עיקול המקרקעין (טופס 214, בקשה מס' 62 – "ביטול הליכים"), שאותה יש להמציא לזוכה. רק לאחר קבלת החלטת הרשם על הביטול, פונים לטאבו, לרשות מקרקעי ישראל או לחברה המשכנת כדי למחוק את רישום העיקול מהנסח.
הדרך לשיקום דירוג האשראי
נתוני תיקי ההוצאה לפועל מדווחים למאגר נתוני האשראי של בנק ישראל לאורך כל חיי התיק. לאחר פירעון החובות, סגירת התיקים והסרת העיקולים, לשכת ההוצאה לפועל מעבירה למאגר עדכון על סגירת התיק, אך המידע אינו נמחק מיד.
לפי חוק נתוני אשראי, התשע"ו–2016, בנוסחו עד כה, מידע שלילי משמש במשך שלוש שנים לדירוג האשראי (המעובד בלשכות האשראי מתוך המאגר). תיקון מס' 6 לחוק, שאושר בכנסת ביולי 2026, מקצר את תקופת השימוש לדירוג לשנה אחת, החל ממועד תחולתו (הצפוי כחצי שנה לאחר אישורו). מומלץ לבדוק באתר בנק ישראל ממתי הקיצור חל בפועל, ולבדוק את הדוח האישי במאגר.
בתקופה זו כדאי להקפיד על התנהלות פיננסית תקינה, שעשויה לשפר את דירוג האשראי. לאחר תקופה של התנהלות תקינה, ובכפוף לבדיקת הכנסות, יחס החזר ושיעור מימון, ייתכן שיהיה אפשר לפנות לבנקים ולמחזר את המימון החוץ־בנקאי למשכנתה בנקאית רגילה. אין ודאות לאישור, וגם אם יינתן, הריבית עשויה להיות גבוהה מהריבית שמוצעת ללווים ללא עבר של חובות, ולכן אין לבנות על מחזור מובטח.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או פיננסי אישי. ההחלטה על שעבוד דירת מגורים מחייבת בדיקה פרטנית, רצוי בליווי עורך דין ויועץ מוסמך.
גילוי נאות מטעם הכותב:
הכותב הוא שמאי מקרקעין ויועץ משכנתאות. תחום ייעוץ המשכנתאות אינו מוסדר ברישוי ייעודי בחוק. עם זאת, בבנקים חל איסור לתת ליועצי משכנתאות טובות הנאה (הוראת ניהול בנקאי תקין 329A). באוקטובר 2026 פרסמה רשות שוק ההון חוזר האוסר על נותני אשראי חוץ־בנקאיים לתת ליועצי משכנתאות תגמול או טובת הנאה, במישרין או בעקיפין (למעט השתתפות בכנסים מקצועיים ללא מימון אירוח וטיסות), אשר ייכנס לתוקף בינואר 2027. טיוטה דומה פורסמה לגבי גופים מוסדיים ונמצאת בשלבי גיבוש.
הכותב מצהיר כי אינו מקבל ולא קיבל עמלות, תגמולים או טובות הנאה מגופים פיננסיים מממנים בעסקאות מסוג זה, ושכר טרחתו משולם על ידי הלקוח בלבד.
